Самовольное занятие
В соответствии со ст. 25 Земельного Кодекса Российской Федерации, Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Использование земельных участков в отсутствии зарегистрированных прав по указанным выше основаниям, образует состав административного правонарушения предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка).
Указанное правонарушение влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Сложившееся правоприменительная практика в рамках осуществления муниципального земельного контроля говорит о том, что значительная часть указанных правонарушений связаны с незаконным увеличением площади земельных участков путем осуществления на них хозяйственной деятельности (огородничество, садоводство, выращивание сельскохозяйственных животных в личных целях), в результате чего, фактическая площадь использования земельных участков превышает площади земельных участков, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН).
В целях профилактики указанных нарушений, управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее управление) рекомендует правообладателям земельных участков, сверить фактическое расположение границ соответствующего землевладения с границами, сведения о которых, содержатся в ЕГРН, путем выноса точек в натуру. Данные мероприятия возможно осуществить путем обращения к кадастровому инженеру.
Самостоятельно сверить фактическое расположение границ соответствующего землевладения с границами, сведения о которых, содержатся в ЕГРН, возможно с применением общедоступного информационного сервиса публичная кадастровая карта (https://pkk.rosreestr.ru/) в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет».
При применении последнего способа, необходимо в строке «найти объект» ввести кадастровый номер земельного участка, который можно найти в выписке из ЕГРН на земельный участок. Далее во вкладке «слои», необходимо включить комические снимки esri (в случае, если космическая подложка выключена). Данное мероприятие позволит визуально сверить изображение фактического использования земельного участка с границами стоящими на государственном кадастром учете, сведения о которых, содержатся в ЕГРН.
В случае если фактическая территория землевладения на космических снимках превышает и явно выходит за границы стоящих на государственном кадастром учете, либо в результате проведения геодезических работ по выносе точек в натуру установлено, что фактическая хозяйственная деятельность осуществляется за границами земельного участка месторасположение которых стало известно в результате проведения обозначенных работ, управление предлагает:
1) освободить занимаемую территорию;
2) оформить права на земельные участки путем перераспределения земель государственная собственность на которую не разграничена в границах которых осуществляется хозяйственная деятельность в соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.
В случае оформления прав на земельные участки путем перераспределения, необходимо обратиться к любому кадастровому инженеру за соответствующей услугой.
Следует отметить, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется за плату, размер которой на территории Краснодарского края установлен в размере 15% от кадастровой стоимости от образуемого земельного участка.
Нецелевое использование земельных участков
В соответствии с ч. 1 статьи 7 Земельного кодекс Российской Федерации Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В соответствии с ч. 2 указанной нормы, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Нарушение указанных выше обязательных требований, а именно - использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, образует состав административного правонарушения предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.
Указанное правонарушение влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
В целях профилактики указанных нарушений, управление рекомендует использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешённого использования.
Сведения о виде разрешенного использования содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок.
Описание того или иного вида разрешенного использования содержится в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.
Устранить рассматриваемое правонарушение возможно следующими способами:
1) фактически прекратить деятельность противоречащую установленному виду разрешенного использования земельного участка;
2) сменить вид разрешенного использования земельного участка.
Рассматривая второй вариант устранения правонарушения следует
отметить, что правилами землепользования и застройки применительно к той или иной территориальной зоне, градостроительными регламентами установлены допустимые виды разрешенного использования земельных участков.
Их подразделяют на три вида: основной, условно-разрешенный и вспомогательный.
Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка без получения разрешений у органов власти.
Любой условно разрешённый вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен, после получения разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.
Самовольное строительство
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Следует отметить, что каждый из перечисленных в указанном понятии признаков является самостоятельным по отношении друг к другу, то есть, достаточно хотя бы одного признака, чтобы признать объект самовольной постройкой.
В соответствии с частью 2 указанной нормы, использование самовольной постройки не допускается, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Кроме того, за самовольное строительство грозит административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот
тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Важно отметить, что самовольной постройкой может быть только объект капитального строительства.
Сложившееся правоприменительная практика в рамках осуществления муниципального земельного контроля говорит о том, что значительная часть самовольных построек квалифицируются по следующим признакам:
1) отсутствие необходимого в силу закона согласования или разрешения;
2) нарушение градостроительных норм и правил.
Первый признак чаще всего связан со строительством объекта без получения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство, либо строительства садового дома, жилого дома без получения в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации согласованного уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
2) Второй признак чаще всего связан со строительством объектов в нарушении предельных параметров разрешенного строительства установленных правилами землепользования и застройки.
К таким признакам можно отнести, строительство индивидуальных жилых, садовых домов без соблюдения отступов от смежных земельных участков (не менее 3 метров), или без соблюдения отступов от красной линии проездов/ улиц (не менее 5 метров).
Примечание* указанные обязательные требования не являются исчерпывающими.