Информация для застройщиков в Славянском районе

Информация для застройщиков в Славянском районе

Рубрика: Актуальные вопросы строительства
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

ГПЗУ – это документ, содержащий сведения о градостроительных регламентах, ограничениях использования и допустимых параметрах застройки применительно к конкретному земельному участку.
Если коротко ответить на вопрос «что это», то это своего рода выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и официальный источник исходных данных для проектирования.

Получение ГПЗУ является обязательным в случаях:
• нового строительства;
• реконструкции с изменением параметров;
• подготовки проектной документации и прохождения экспертизы (если она требуется);
• получения разрешения на строительство (РНС);
• ввода объекта в эксплуатацию.

Как получить ГПЗУ
Выдача ГПЗУ осуществляется органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Подать заявление о выдаче ГПЗУ можно:
· напрямую в уполномоченный орган;
· через МФЦ;
· через портал государственных и муниципальных услуг.

ВАЖНЫЙ НЮАНС:
- для получения ГПЗУ нужна актуальная и подробная топосъемка в соответствии с приказом Минстроя России от 25.04.2017 №739/пр «Об утверждении требований к цифровым топографическим картам и цифровым топографическим планам, используемым при подготовке графической части документации по планировке территории» (с изменениями, например, от 19.05.2021 № 305/пр, от 21.09.2023 № 683/пр).

На плане обязательно отображают:
· границы земельного участка (по данным ЕГРН);
· красные линии (границы территорий общего пользования);
· зоны с особыми условиями использования, сервитуты;
· все существующие здания и сооружения (с указанием этажности);
· хозяйственные постройки, заборы, подпорные стены;
· въезды, проезды;
· инженерные коммуникации — и наземные, и подземные (водопровод, канализация, газ, электричество, связь), а также колодцы, опоры, трассы прокладки.

Важное предупреждение: если подземные сети нанесут «по архиву» или без фактического согласования с владельцами (балансодержателями), план могут не принять — это частая причина отказов.
Ещё один момент: при съёмке захватывают не только сам участок, но и прилегающую территорию — обычно не менее 20 метров от границ, а также отмечают границы соседних участков.
После того как топоплан готов и согласован, его прикладывают к заявлению на выдачу ГПЗУ

А теперь разберёмся, когда заканчивается срок действия, как считать его правильно, что делать после просрочки, и как не попасть в ситуацию, когда проект уже готов, а вы получили отказ или при прохождении экспертизы, или отказ в получении разрешения на строительство или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

1. Когда заканчивается срок действия
- Срок действия градостроительного плана земельного участка составляет 3 года с даты его выдачи. Это правило закреплено в части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

2. Как считать его (срок действия ГПЗУ) правильно
- Дата выдачи всегда указана в самом документе. Если ГПЗУ оформлен в электронном виде (PDF с усиленной квалифицированной электронной подписью выдавшего органа), то срок отсчитывается от даты подписания.

3. Что делать, если срок подходит к концу
- Рекомендовано заранее, минимум за 4 месяца до истечения трёх лет, начинать подготовку документов для получения нового ГПЗУ.

4. Что делать после просрочки
В такой ситуации потребуется получить новый градостроительный план.

На практике этот срок (3 года) проскакивает быстрее, чем кажется собственнику или застройщику: пока готовится проект, проходит экспертиза, согласуются ТУ — часы тикают. Если ГПЗУ истёк, новый документ выдадут за 14 рабочих дней, но содержание, скорее всего, уже будет другим — под актуальные ПЗЗ, которые за три года почти всегда меняются.

ВАЖНЫЕ НЮАНСЫ:
- Когда ГПЗУ становится бесполезным до истечения 3 лет.

Это та история, про которую забывают или не учитывают. Срок 3 года — это не гарантия, что весь этот период документ будет работать. Есть как минимум четыре сценария, когда ГПЗУ де‑факто теряет актуальность раньше.

1. Изменение ПЗЗ муниципалитета.
Даже если срок действия ГПЗУ не истёк, но за это время в ПЗЗ внесли изменения (например, поменяли вид разрешённого использования участка или добавили новые ограничения), то при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган будет руководствоваться актуальной редакцией ПЗЗ, а не данными из старого ГПЗУ.

Или, допустим, участок попал в новую территориальную зону — например, бывшая промзона стала жилой. Вид разрешённого использования (ВРИ) из ГПЗУ ещё формально действует (на основании защитной нормы, она же часть 10 ст. 57.3 ГрК — градрегламент фиксируется на 3 года), но в реальности проектировщик и экспертиза уже работают с пониманием: после получения РНС, при попытке ввода в эксплуатацию или при любых изменениях (например поменяются условия подключения к инженерным сетям) — пойдут проблемы. Регистрация в ЕГРН, ввод в эксплуатацию — это уже актуальные ПЗЗ.

2. Включение участка в Зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Это уже опасно. ЗОУИТ могут добавить в любой момент — санитарно-защитные зоны производств, охранные зоны магистральных трубопроводов, приаэродромные территории, объекты культурного наследия. Гарантия «трёхлетней неприкосновенности градрегламента» по ст. 57.3 на ЗОУИТ не распространяется. Получили ГПЗУ «чистым», через год участок попал в приаэродромную — всё, проект под пересмотр.

3. Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) участка собственником.
Если правообладатель сам поменял вид разрешённого использования (через распоряжение Росимущества, через изменения в ЕГРН), старый ГПЗУ работать перестаёт — в новом ВРИ может не быть тех параметров, под которые писался проект. Нужен новый документ.

4. Образование нового участка из исходного.
Поделили участок на два, объединили с соседним — и юридически тот участок, на который выдан ГПЗУ, перестал существовать. Тут есть нюанс: если выдел произошёл, а строительство уже начато в течение 3 лет с выдачи исходного ГПЗУ, новый получать не нужно. А если не начато — получать.